Шаг 1. Обозначение требований и пожеланий для будущего офиса
В список необходимо включить данные параметры:
- размер арендной платы;
- классовая принадлежность;
- расположение;
- площадь;
- количество будущих сотрудников;
- парковочные места (с указанием количества);
- наличие или отсутствие отделки;
- инфраструктура.
Размер арендной платы
Для начала следует выяснить границы бюджета, который предприятие готово выделить. Необходимо учитывать, что помещения, расположенные ближе к центру, будут стоить гораздо дороже. К примеру, в Северо-Западном административном округе для аренды в бизнес-центре класса А придется выделить около 25 тысяч рублей + НДС за 1кв.м в год, в бизнес-центре класса В около 15 тысяч рублей + НДС за 1 кв.м в год.
Класс офиса
- Офисы класса А - самые элитные в мире бизнес-центров. Большая часть зданий такого типа расположена недалеко от метро. Также они хорошо благоустроены и оснащены по последнему слову техники, что немало способствует комфортному труду.
- Офисы класса В несколько уступают вышеупомянутым по расположению. Чаще всего они находятся вдалеке от центра, но не в отдалении от станций метро. Помещения такого класса качественно отделаны и имеют современную систему безопасности.
- Офисы класса С по большей части располагаются на территории бывших заводских контор или НИИ. Их расположение, в отличие от предыдущих представителей классов, совсем невыгодное. Транспортная доступность и инфраструктура далеко не на высшем уровне. Планировка таких зданий коридорно-кабинетная. Однако такие помещения все же пользуются спросом благодаря низкой арендной стоимости - от 5 тысяч рублей за 1 кв.м в год.
Расположение
Ранее, до эпидемии ковид, данный критерий был одним из важнейших. При переезде фирмы могли потерять около трети сотрудников.
Сейчас компании занимаются внедрением гибких рабочих мест, чтобы иметь возможность работать не только в офисе, но и на дому. Такая практика позволила людям, которые собирались покинуть фирму из-за транспортных неудобств, снова вернуться к вполне комфортному труду, но уже в смешанном формате.
Площадь
На каждого сотрудника необходимо выделять не менее 5 кв.м рабочей площади. Как пример: на 100 человек понадобится пространство от 500 до 1100 кв.м, с учетом планировки.
Количество будущих сотрудников
Важно указывать количество постоянных работников: тех, кто будет ежедневно находиться в офисе, а также тех, кто по большей части будет в разъездах. Для последних будут выделяться специальные временные трудовые места.
Наличие парковочных мест
Если ваше задание находится в шаговой доступности от метро, это ещё не значит, что все сотрудники будут добираться до него именно этим способом. Для многих автомобиль - это единственный приемлемый способ перемещения. Поэтому необходимо учесть то, что городской паркинг не всегда доступен и вам следует заранее позаботиться о парковочных местах.
Наличие или отсутствие отделки
Вы в поисках полностью готового офиса или предпочитаете выполнить всю отделку самостоятельно? Если выбор пал на второй вариант, то заранее просчитайте все будущие расходы, которые ваша фирма готова понести, организовывая ремонт помещения. На сегодняшний день большинство клиентов не желают сильно тратиться и приобретают уже полностью оформленное место.
Инфраструктура
Из-за смешанного графика работы, когда сотрудники могут работать вне дома лишь пару раз в неделю, инфраструктура отошла на второй план. Однако арендаторы по-прежнему обращают свое внимание на наличие кафе, фитнес клубов и магазинов поблизости, а также на сложность организации доставки.
Шаг 2. Выбор офиса
Выбор подходящего помещения можно доверить профессиональным консультантам или же заняться этим самостоятельно.
Существует множество сайтов с информацией об аренде, например cpn.spb.ru. У нас представлено много объявлений по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Вам нужно отобрать порядка 8-10 приемлемых вариантов, а затем договариваться о просмотре и согласовании условий.
Шаг 3. Осмотр помещения
Лучше всего будет отправиться на просмотр офиса на метро, так вы сможете проверить, действительно ли дорога от метро до арендуемого здания занимает указанное в объявлении количество минут.
Если вы в поисках офиса без отделки, то внимательно изучите планировку, сразу прикидывая, получится ли осуществить ваши планы по оформлению.
Если же вам подходит помещение с отделкой, то оцените ее качество и необходимость будущей перепланировки. От этого будет зависеть ваша возможная договоренность о дисконте или временном освобождении от платежей.
Не упускайте из виду работу лифтов, наличие и состояние системы безопасности и вентиляции.
Обсудите организацию выходов в интернет; в бизнес - центрах гораздо предпочтительнее наличие сразу нескольких провайдеров.
Выясните условия оплаты коммунальных услуг у арендодателя.
Важно также оценить условия входа в помещение. Если ваш офис будет клиентским, то стоит заранее понимать, какие понадобятся документы, нужны ли будут пропуска.
Особо внимательно изучите технические требования, нужно чтобы они полностью соответствовали специфике вашего бизнеса. Например, если место будет арендоваться IT компанией, то следует учесть высокие нагрузки на перекрытия, мощное электроснабжение, систему вентиляции для всех серверов и соответствующее оборудование.
Обсудите среднюю температуру в здании в разные времена года: теплоснабжение в холодные времена и способы охлаждения в жаркие, летние дни. Выясните недостатки или же достоинства вашего будущего рабочего пространства.
Арендные каникулы: что же это такое?
Чаще всего продолжительность арендных каникул это отдельный разговор, но в основном собственники идут навстречу своим арендаторам.
Данная опция предоставляется клиенту в любом случае - независимо от того есть ли готовая отделка. Переезд порой занимает от нескольких недель до месяца, в зависимости от размера, состояния помещения и других факторов.
Однако если офис без какой-либо отделки, каникулы будут продлены и займут уже до четырех месяцев, в зависимости от сложности и объема необходимых работ. Например, переезд медицинской клиники потребует 3-4 месяца каникул из-за перепланировки для получения лицензии.
Как правило, для арендодателя ремонт помещения является полезной модернизацией, ведь стоимость ремонта за 1 кв.м сопоставима с арендной ставкой за "квадрат".
Шаг 4. Заключение договора аренды.
Итак, подходящее место найдено, все вопросы с арендодателем разрешены. Однако ещё не время оформлять сделку и ставить подпись.
В отличие от зарубежных компаний, где оптимальным и основным условием является договор от трех до пяти лет, в России предпочтительнее заключить контракт на срок от 10 месяцев, чтобы не было нужды регистрировать договор в федеральных органах исполнительной власти.
Срок аренды может сыграть очень важную роль при заключении сделки. Если, к примеру, один клиент хочет снять помещение на пять лет, а другой на срок до трех лет, то собственник скорее сделает свой выбор в пользу большей выгоды, то есть первого кандидата.
В договоре нужно прописать периодичность пересмотра арендных ставок, а также обязанности сторон, как, допустим, уведомление о досрочном расторжении сделки и порядок его проведения.
Если здание будет вдруг продаваться целиком, то не забудьте учесть и этот момент, иначе при смене владельца вас могут попросту попросить съехать.
В каких случаях будет лучше отказаться от заключения договора, даже если офис оказался подходящим?
Если вам не подходят условия - например, ежегодный рост арендной ставки 10-15% в год.
Помещение с обременениями.
Имеется информация о проблемах собственника с законом: судебные разбирательства, сомнительное прошлое, предпосылки к банкротству.
Полное или частичное несоответствие участка, здания или ряда помещений целевому назначению.
Обратите внимание, в каталоге нашего сайта вы можете подобрать коммерческую недвижимость любого формата самостоятельно, а также можете связаться с нами по телефону +7 (812) 912-13-63, и менеджеры предложат подходящие для вас варианты аренды, купли, продажи недвижимости в Санкт-Петербурге.