Многие специалисты прогнозировали распродажи ТЦ летом 2022 года, однако, уже сейчас можно констатировать, что данные прогнозы не оправдались. Несмотря на все негативные последствия событий этого года, найти покупателя не просто, да и определить реальную стоимость объектов недвижимости крайне проблематично.
Распродажа коммерческой недвижимости
По мнению авторитетной компании RRG, проблемы торговых центров сильно преувеличены, и необходимо сохранять спокойствие. ТЦ продаются и покупаются и в спокойные времена и во время кризиса. В первую очередь речь идет об объектах, имеющих плохие показатели рентабельности. Массовых распродаж в России пока нет.
Хотя, справедливости ради, следует отметить рост количества объектов, выставленных на продажу. В общем количестве таких лотов, немало тех, которые были на рынке ранее, и теперь обозначаются дополнительно, есть такие, которые выставляются для оценки возможностей и перспектив. Некоторая часть принадлежит иностранцам, одни из которых уходят с рынка, а другие лишь рассматривают такую возможность.
Снижение уровня продаж во время ковидной пандемии, а затем последствия начала специальной военной операции, такие как усложненная логистика и туманные перспективы, озадачили собственников ТЦ. Это заставило их просчитывать варианты дальнейших действий, в том числе и продажу всех активов.
Реальная стоимость здания выставленного на продажу
Конечно, ТЦ выставленных на продажу могло быть и больше, но многих владельцев останавливает невозможность установления их честной цены, которая складывается из продающего потока. Спрогнозировать его после полного или частичного ухода ряда зарубежных брендов, проблем кинотеатров и неопределенностью по авторским правам крайне сложно. Все эти факторы влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости, поэтому точно сформировать ее сегодня невозможно.
ТЦ - особый вид коммерческой недвижимости, поэтому просто назначить стоимость за 1 квадратный метр нельзя. Ценообразование подобных объектов зависит от многих составляющих. Перечислим основные:
- местоположение;
- объем;
- логистика;
- трафик;
- количество и направление деятельности арендаторов.
Многие из основных составляющих определить затруднительно, следовательно, нельзя определить и срок окупаемости проекта. Падают и ценовые ожидания. Так, еще два года назад, хорошими проектами считались объекты с окупаемостью вложений за счет аренды порядка 10 лет. Сегодня эта планка опустилась до 7-8 лет. Это обусловлено ростом рисков и стремлением некоторых собственников быстрее выйти из бизнеса. И хотя таких выгодных предложений немного, но они есть. Это отличный шанс совершить выгодную сделку для тех, кто верит в будущее или готов рисковать.
В нашем каталоге вы можете подобрать коммерческую недвижимость любого формата самостоятельно, а также можете связаться с нами по телефону +7 (812) 912-13-63, и менеджеры предложат подходящие для вас варианты аренды, купли, продажи недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
вопросы и ответы:Частые вопросы:
Одним из важных игроков на рынке недвижимости являются банки. Имея большое количество объектов для реализации, они пытаются продать их по ценам, не соответствующим реальным. По мнению специалистов, оценка работников банка неправильная, так как они применяют устаревшие критерии: окупаемость инвестиций порядка 12-15 лет. Не такой глубокий анализ, как у специалистов рынка недвижимости и специфика деятельности, не позволяют банкам оперативно оценивать ситуацию и адекватно реагировать на новые тенденции. Несмотря на пробелы в адаптивном управлении, банки выставляют и продают большое количество ТЦ. Например, за прошлый год только Сбербанк выставил порядка 20 лотов. Скорее всего, в будущем, количество предложений будет только расти, и скорее всего по заниженной стоимости..
Не так давно, застройщиками практиковалась практика покупки ТЦ, их дальнейший снос и застройка на их месте жилья, цены на которое в последние годы стремительно росли.
В Санкт-Петербурге известно о ряде таких объектов, которые девелоперы планировали снести для возведения жилья в 2022 году. Это несколько участков принадлежащих гипермаркету ОКЕЙ, ТЦ «Призма» на Бутлерова и Троицкий рынок. Территория производственных объектов, с точки зрения застройщиков, не вытягивает денег из бюджета и является перспективной для перевода в жилье.
Сейчас такой интерес существенно снизился. Застройщики не только реже рассматривают такие варианты работы, но и продают свои собственные площади. Данный вид деятельности практически утратил свою актуальность на фоне падения спроса на жилой сегмент, затрат на снос и отсутствием понятия реальной цены ТЦ, резюмируют эксперты.
И хотя в суммарном эквиваленте сделок по Торговым центрам стало меньше на 60%, интерес все же сохраняется. В первую очередь это профессионалы в этом секторе, умеющие управлять подобной недвижимостью и планирующие расширение. Пока их интерес не определен, но они находятся в постоянном поиске хороших вариантов. Банки, крупные застройщики и инвесторы также готовы заработать на временном падении цен и только ждут хороших дисконтов, надеясь на возврат вложений и прибыль в более спокойные времена.
Основная непростая задача, стоящая перед ними, определить дно, на которое могут опуститься цены, и спрогнозировать начало роста.
По мнению специалистов, апогеем падения цен может стать череда банкротств на рынке ТЦ. Но Российский Совет Торговых Центров видит ситуацию не такой патовой, и более оптимистично смотрит в будущее. «В отличие от пандемии, торговые центры не закрыты, поэтому мы оцениваем нынешний кризис как менее губительный для бизнеса», - глава РСТЦ Москаленко.
Действительно, ситуация не однозначна, и многое зависит от умения приспособится к изменениям и адаптироваться. Замена ушедших зарубежных брендов на отечественные или более лояльные, смягчение санкций, а также сохранение трафика поможет справиться с насущными проблемами и выйти на новый, возможно более успешный уровень.