Безусловно, это будет существенной потерей, однако не столь критичной как утрата иностранных арендаторов для торгово - развлекательных центров. Как заявляет руководитель департамента офисной недвижимости СМWP Наталья Никитина: «Даже если все триста компаний, занимающих половину офисов класса А и десять процентов класса В уйдут с нашего рынка, объем свободных площадей увеличится до 13%. Безусловно, с коммерческого рынка такого массового ухода не будет». Мгновенно уйти арендаторам не позволят договорные обязательства и влекущие за ними штрафные санкции за их нарушения. К тому же очень часто, как утверждает исполнительный директор компании Glincom Иван Татаринов, иностранные компании меняют своих владельцев на российское юридическое лицо и продолжают работу. Поэтому сильных поводов для паники нет.
Как полагают эксперты, в офисном сегменте в ближайшем будущем будет сформирован рынок площадей, которые могут предлагаться в субаренду (grey space). Если в нынешнее время объем таких помещений составляет более двухсот тысяч квадратных метров, то к концу года средний уровень офисной вакансии вырастет до 10-12%. Небольшие коммерческие блоки в крупных бизнес - центрах класса А будут востребованы в сегменте среднего и мелкого бизнеса.
Однако на фоне роста объема площадей в субаренду, а также смены арендаторов, будет наблюдаться резкое снижение активности девелоперов, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. «Из предполагаемых к сдаче в этом году в эксплуатацию 250 тысяч кв.м новых офисных помещений, будет сдано только 150. Планы застройщиков на 2023 год еще более скромные - около ста двадцати тыс. кв.м.», - отмечает Наталья Никитина. Повышение цен на строительные материалы в сочетании со снижением спроса приведет к существенному падению темпов ввода в эксплуатацию новых бизнес - центров. «В ближайшее время будут достраиваться объекты, строительство которых было начато до 2022 года», - заявляет Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований СМWP.
В последнее десятилетие ключевыми арендаторами офисных помещений являются различные IT- компании, государственные структуры и банковские учреждения. Освободившиеся площади будут в ближайшее время заняты российскими компаниями, особенно имеющими государственную поддержку, считает Наталья Никитина. Некоторые из них захотят повысить класс офисов, другие, в связи с увеличением штата сотрудников, будут искать новые помещения.
По словам ведущих специалистов в области коммерческой недвижимости на фоне ухода западных компаний, основными арендаторами на сегодняшний день остаются государственные учреждения, а также частные российские компании, чья доля значительно выросла на рынке. Как утверждает Денис Баэр, генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость», основатель сети гибких рабочих мест, ключевыми арендаторами в данный момент являются компании строительного, финансового, транспортно-логистического сектора, оказывающих профессиональные услуги. Основными требованиями арендаторов к помещению он называет краткосрочные договоры, возможность организации комбинированной работы, площади с хорошей внутренней отделкой и коммуникациями.
Основные требования к офисной недвижимости в данный момент:
- краткосрочные договора аренды;
- увеличение сделок по субаренде;
- гибкие сроки договора, с возможностью досрочного расторжения.
Как прогнозируют специалисты в ближайшем будущем возможно небольшое снижение арендной ставки. В данный момент на их уровень влияют две разнонаправленные силы: увеличение цен на стройматериалы ведет к росту стоимости квадратных метров, но освобождение офисных площадей в свою очередь служит намеком собственникам быть лояльнее. Однако в случае улучшения геополитической ситуации, явление это будет иметь краткосрочный характер. На текущий год утверждено ограниченное введение в эксплуатацию новых офисных помещений, что может привести в дальнейшем к повышению ставки. По словам Карины Анаевской, директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, существенного снижения ставок не предвидится, в связи с тем, что арендодатели прилагают максимальные усилия для удержания их на нынешнем уровне, несмотря на удорожания всех процессов.
Иностранные компании, как правило, занимают качественные офисные помещения в элитных бизнес-центрах класса А, в локациях, имеющих отличное месторасположение. При уходе этих арендаторов в краткосрочной перспективе ставки аренды могут, незначительно увеличиться, в силу повышенных премиальных характеристик площадей. Однако если эти помещения не будут долгое время востребованы из-за высокой стоимости, собственникам придется пойти на снижение ставок. Также владельцам площадей нужно будет улучшить коммерческие условия, предоставить дополнительные услуги, чтобы сохранить наполняемость бизнес – центров постоянными арендаторами.
Как считает Мария Зимина, динамика офисных ставок во многом будет зависеть от процентного соотношения иностранных арендаторов, которые действительно уйдут, и заполняемости новых коммерческих объектов, выходящих в этом году на рынок.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что уход с российского рынка иностранных арендаторов не стал большим потрясением для офисного сегмента. Однако объем освободившихся площадей может подняться до 10-13%, что позволит сформировать новый рынок субаренды.
Скорректировавшие свои планы девелоперы, уменьшили количество новых площадей. Несмотря на минимальный ввод в эксплуатацию бизнес – центров, значительного снижения ставок аренды не прогнозируется. Офисный рынок становится более гибким для арендаторов, что позволит им в переговорном процессе с собственником добиться значительных скидок и более удобных условий аренды.
В каталоге нашего сайта вы можете подобрать коммерческую недвижимость любого формата самостоятельно, а также можете связаться с нами по телефону +7 (812) 912-13-63, и менеджеры предложат подходящие для вас варианты аренды, купли либо продажи недвижимости в Санкт-Петербурге.